Quem nunca locou um imóvel? Seja como locador ou locatário, a grande maioria das pessoas já figurou como parte em contratos de locação.

A locação de imóveis, caracterizados como urbanos, é abrangida pela Lei 8.245 de 1991 e por uma vasta legislação que atende aos diversos efeitos que decorrem dos contratos de locação.

Todavia, por muitas vezes, nem todas as obrigações e os direitos que as partes determinam no contrato possuem eficácia, ou seja, podem ser exercidos em sua plenitude.

Assim, para que as partes possam exercer as suas garantias contratuais fixadas, deverá tomar certas precauções, bem como realizar procedimentos específicos, evitando assim futuras frustrações.

Encontramos basicamente duas figuras jurídicas que dependem do cumprimento de formalidades: o direito de preferência e a cláusula de vigência.

O direito de preferência, em um breve resumo não técnico, nada mais é que o direito do inquilino de ter a garantia de preferência, em iguais condições, frente a outro comprador.

Porém, para o exercício amplo das garantias conferidas ao locatário, há necessidade da averbação do contrato de locação, nos termos do artigo 167, inciso II, 16 da Lei 6.015/1973: "No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: II – a averbação: 16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência; (acrescentado pela lei 8.245, de 18.10.1991)".

Reafirmando e especificando a garantia, a Lei 8.245/1991 disciplina em seu artigo 33 que:

"Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel".

Assim, resta demonstrada a necessidade do registro dos contratos para o exercício pleno do direito de preferência, não bastando apenas a fundamentação em um contrato de locação.

Da mesma forma observamos quanto a necessidade de averbação do contrato com cláusula de vigência, que nada mais é do que a obrigatoriedade do cumprimento do contrato pelas partes e pelos novos adquirentes do imóvel locado em caso de alienação deste. O artigo 8º da Lei 8.245/1991 dispõe que:

"Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".

Concluímos que para as partes e interessados, as garantias contratuais deverão sofrer sempre uma análise criteriosa, verificando se houve cumprimento das formalidades legais necessárias para o exercício daquelas.

Resguardar os direitos de seus clientes é a essência da Rede de Imóveis Paraná, que busca com sua conduta pautada na ética bons negócios para todos.

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