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Lei do Inquilinato – Principais mudanças - II PDF Imprimir E-mail
Escrito por Redação   
Qua, 18 de Agosto de 2010 17:41

Na edição anterior tratamos das alterações na lei do inquilinato, introduzidas pela Lei nº 12.112/2009 que entrou em vigor em janeiro de 2010, com o intuito de sanar lacunas que permeavam a antiga lei que datava de quase duas décadas.
Entre os pontos relevantes, destacamos que a multa para o locador reaver o imóvel, bem como do locatário para devolvê-lo antes do contrato se findar, tinha a multa baseada no antigo Código Civil de 1916, e agora ela passa a ser proporcional ao tempo que falta para o cumprimento do contrato. A responsabilidade dos cônjuges agora vale somente para imóveis residenciais, não será praticada nas locações comerciais. A nova lei determina que mesmo que o contrato estenda-se por prazo indeterminado em razão de prorrogação tácita, até a efetiva devolução do imóvel as garantias necessariamente ainda são válidas e responderão pelo inadimplemento comercial.
A lei também trouxe outras hipóteses que permitem ao locatário obter nova garantia locatícia ou novo fiador.
Outra grande mudança refere-se a inclusão de novas hipóteses para a concessão de liminar de desocupação em até quinze dias em ações de despejo.
Foi acrescentada a possibilidade de purgação de mora por parte do locatário devedor, ou seja, o depósito judicial de todos os valores vencidos, o que implicaria não somente em impedir a rescisão do contrato, mas também elidir a liminar de despejo.
Enquanto antes as ações de despejo somente seriam fundadas face do inadimplemento do aluguel e acessórios da locação, agora também são contempladas outras hipóteses, quais sejam: falta de pagamento de aluguel provisório e de diferença de aluguéis (quando, por exemplo, o locatário paga parcialmente o valor da locação).
Desta forma, a lei sofreu apenas adequação legislativa para que não mais houvesse erros interpretativos. Agora, qualquer tipo de dívida contratual do locatário para com o locador legitima este a propor ação de despejo.
Além desta alteração, a partir de agora os pedidos de rescisão da locação e de cobrança dos aluguéis, embora ainda possam ser cumulados, isto é, propostos de uma única ação, serão endereçados para pessoas diferentes.
Enquanto o locatário é citado para contestar tanto a ação de rescisão quanto a de cobrança, o fiador somente deve responder a ação de cobrança.
Em referência à purgação da mora, a lei sofre importante alteração. Para que o locador impedisse a ação de despejo, bastava que purgasse a mora, isto é, quitasse os débitos vencidos.
Entretanto, pela nova redação não incumbe somente ao locatário esta responsabilidade, mas também ao fiador. Se a quitação dos débitos não for realizada pelo inquilino, quem deve fazê-lo será o fiador, ressaltando que agora o prazo para a purgação será de 15 dias a contar da sua citação.
Entretanto, o uso da emenda de mora poderá ser feito apenas uma vez a cada dois anos, e não mais duas a cada ano. Desta forma o locatário apenas poderá atrasar uma única vez no pagamento do aluguel a cada 24 meses.
Quanto ao prazo para desocupação do imóvel quando julgada procedente a ação de despejo, a regra geral é a de que o inquilino deve sair do imóvel em até 30 dias após a expedição de mandado de despejo.
Este mesmo prazo agora passará a ser de 15 dias quando o despejo houver sido decretado com fundamento em mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Por fim, o prazo da desocupação do imóvel quando da expedição de mandado de despejo, pela antiga lei, era de 6 meses, o que prejudicava, em muito, o locador.
Entretanto, para alegria dos locadores, pela nova lei, o prazo para desocupação se dará em apenas 30 dias. Tal medida causa certa preocupação aos inquilinos, principalmente aos comerciais, tendo em vista os entraves burocráticos que a mudança de endereço de um comerciante pode acarretar.
Dentre tais alterações, não se pode olvidar que algumas delas, presentes no projeto de lei, foram vetadas pelo presidente Lula. A possibilidade de concessão de liminar de despejo face a uma melhor proposta por parte de terceiros e a possibilidade do dono do imóvel interferir, concordando ou não com as mudanças societárias por parte dos inquilinos, as quais são exemplos de pontos que foram vetados.
Sendo assim, face a renovação da Lei nº 8.245/91, o que se depreende é que a lei não passou por uma revolução que teria supostamente o poder de alterar significativamente a relação inquilino-locador, mas veio para deixar mais claro o que já era há muito adotado, tanto pela jurisprudência quanto pelo próprio setor imobiliário, além de trazer uma maior celeridade processual às ações de despejo.
De um modo geral, pode-se considerar que esta reforma veio em boa hora, já que a antiga lei contava com mais de duas décadas de vigência e vários pontos, que precisavam de uma revisão, foram ajustados, não em busca de favorecer somente o locador, mas também locatário.

Dra. Julienne Perozin Garofani
Venturi & Silva Consultores & Associados
Fone: (41) 3383-1500
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Uma empresa sólida, com experiência no mercado imobiliário

A  Roma Imóveis oferece aos leitores deste jornal uma coluna especializada em assuntos relacionados a imóveis. Nesta edição apresentamos o artigo da Dra. Julienne Perozin Garofani, renomada advogada.
Trata-se de um serviço de utilidade pública prestado pela Roma imóveis aos condôminos, locatários, investidores em imóveis em público em geral. A Roma imóveis foi fundada em 1969 por Edson Luiz Esquinazi. Nos últimos anos a empresa passou a contar com a atuação de Tatiana Bini Esquinazi.  
A nova e ampla sede da Roma Imóveis está localizada na avenida Iguaçú, 1748, telefone (41) 3223-8015. Site www.romai.com.br

 

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